Le blog du 53

Pas de pause des prix immobiliers en régions! Bien au contraire. Se loger coûte de plus en plus cher en France. «Les prix moyens au m² atteignent des niveaux jamais égalés, constate Charles Marinakis. Le palier de 2500 euros vient d'être franchi pour les maisons et celui de 4000 m² dépassé pour les appartements». Conséquence: le coût du logement n'a jamais été aussi élevé. Pour une maison, vous devez débourser, en moyenne, plus de 290.000 euros et près de 241.000 euros pour les appartements.

Impossible de trouver une maison en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, dans le sud-est de la France, en dessous de 500.000 €, par exemple. «C'est le prix des maisons qui a crispé le marché», assure Charles Marinakis. Des prix tellement élevés que l'activité immobilière en pâtit. Le nombre de ventes des maisons en France a ainsi chuté de près de 8% entre les premiers semestres 2021 et 2022.

«La flambée des prix en France est derrière nous en réalité: une décélération est en cours, plus prégnante sur les appartements que sur les maisons pour lesquelles l'appétence des Français est toujours forte», souligne Charles Marinakis. L'occasion pour Le Figaro de faire le point sur l'achat d'une maison en France: quel prix? Quelle surface? Quel délai de vente? (voir ci-dessous).

Bien que majoritaires parmi les acquéreurs en France (44%), les moins de 40 ans pâtissent de cette cherté accrue de l'immobilier. Du coup, la part des plus de 50 ans augmente légèrement (35% contre 34% en janvier dernier). Ces profils, secundo accédants pour la plupart, bénéficient souvent d'un apport personnel plus important, constitué en grande partie par le produit de la vente de leur précédent logement. Un sacré atout dans un contexte où les banques sont de plus en plus exigeantes dans ce domaine. Le taux d'apport moyen qu'elles demandent avoisine voire dépasse désormais les 20% (contre 10% il y a un an) pour une mensualité de 1000 euros sur 20 ans.

«Ce taux équivaut à près de 88.000 euros (!) en Île-de-France (contre plus de 71.000 euros il y a un an) et plus de 52.000 euros en province, pour l'achat d'une résidence principale», souligne Olivier Lendrevie, président de Cafpi, courtier en crédit immobilier. La faute à des conditions d'octroi de crédit plus strictes et des prix immobiliers plus élevés. Les emprunteurs sont ainsi contraints de mettre plus d'épargne, à défaut de pouvoir emprunter plus. L'ère de l'argent facile est bel et bien finie.

Résiliation à tout moment, suppression du questionnaire de santé jusqu'à 200.000 euros, délai du droit à l'oubli réduit : la réforme de l'assurance emprunteur entre en vigueur ce mercredi 1er juin. Elle permet notamment aux anciens malades du cancer et de l'hépatite C de contracter un prêt cinq ans après la fin de leur traitement, et non plus dix ans comme c'était le cas jusqu'ici.

Le droit à l'oubli passe de dix à cinq ans, 'le fruit d'un long combat' 

Le délai du droit à l'oubli pour les cancers et l'hépatite C est donc réduit de dix à cinq ans. Ce 'droit à l'oubli' permet aujourd'hui aux anciens malades de cancer de ne plus avoir à déclarer leur maladie à leur assureur dix ans après la fin de leur protocole thérapeutique. La disposition concerne aussi bien les prêts immobiliers que les prêts professionnels, quel que soit le montant ou l'âge de remboursement.

'C'est vraiment le fruit d'un long combat', s'est réjouie sur franceinfo Isabelle Huet, la directrice générale de l'association RoseUp, qui se bat depuis plus de dix ans pour cette cause. 'La situation était vraiment très compliquée pour toutes les personnes qui ont eu un cancer ou d'autres formes de pathologies pour accéder à l'emprunt', a-t-elle rappelé.

ISABELLE HUET, directrice générale de l'association RoseUp réagit en direct sur France Info !

Le questionnaire médical supprimé pour les emprunts jusqu'à 200.000 euros 

Le questionnaire médical est supprimé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200.000 euros par personne, soit 400.000 euros pour un couple, et dont le terme intervient avant le 60e anniversaire de l'emprunteur. 'Une évolution énorme', qui 'concerne vraiment tout le monde', a précisé Isabelle Huet, la directrice de RoseUp sur franceinfo. 

Un risque d'augmentation des prix des assurances ? 

La directrice de RoseUp a concédé, sur franceinfo, qu'il y avait 'un petit risque de voir les tarifs des assurances augmenter un peu. Mais ils ont tellement baissé au cours de ces dernières années avec un marché très concurrentiel que s'il y a augmentation, ça ne sera pas énorme', estime-t-elle. 'Il faut savoir que les marges, aujourd'hui, sont énormes. Les assureurs et les banques vont pouvoir rogner sur celles-ci pour pouvoir permettre un accès beaucoup plus large à l'assurance-emprunteur pour le plus grand nombre', espère-t-elle.

Bonne nouvelle si vous avez prévu de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre logement. Un décret publié le 31 mars au Journal officiel simplifie les conditions permettant de cumuler un éco-prêt à taux zéro avec l'aide Ma Prime Rénov délivrée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Conformément à l'article 86 de la loi de finances pour 2022, le texte crée une nouvelle catégorie d'éco-PTZ destinée à financer le reste à charge de travaux financés par Ma Prime Rénov et facilite la constitution du dossier de demande de ce prêt. Les nouvelles dispositions s'appliqueront à compter du 1er juillet prochain.

Quels sont les travaux éligibles ?

Le prêt bancaire subventionné par l'Etat doit servir à financer « les travaux ayant ouvert droit à la prime de transition énergétique » (l'isolation de la toiture et des murs, le changement de chauffage, etc.). Attention, les travaux ne doivent pas avoir commencé plus de six mois avant l'émission de l'avance.

Dans le cadre d'un cumul avec Ma Prime Rénov, le montant maximal de l'éco-PTZ est fixé à 30 000 euros. En pratique, le montant accordé ne pourra pas excéder la différence entre, d'une part, le montant TTC des dépenses pouvant donner lieu à la prime, et d'autre part, « la somme du montant de la même prime de transition énergétique et des autres aides prises en compte dans l'écrêtement de la prime », comme les certificats d'économie d'énergie (CEE), précise le décret.

La constitution du dossier de demande de ce nouvel éco-PTZ sera plus simple. En effet, vous n'aurez pas besoin de fournir à la banque les descriptifs des travaux et l'ensemble des devis associés. La production de la décision d'octroi de Ma Prime Rénov, envoyée par l'Anah, suffira pour appuyer votre demande. La notification ne devra, toutefois, pas être datée de plus de six mois avant l'émission de l'éco-PTZ.

En France, une passoire énergétique, c'est-à-dire un logement dont les niveaux de consommation en énergie et d'émission de gaz à effet de serre sont équivalents à un mauvais score (F ou G) au DPE, se vend, en général, moins cher qu'un autre dont l'appétit et l'impact sur l'environnement, plus limités, lui ont permis de se voir étiqueter A et B. Un mauvais DPE fait par conséquent se déprécier la valeur d'un logement. « Tous biens confondus, notre étude montre qu'à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie...), un bien cancre en DPE voit son prix de vente minoré de -6,7 % par rapport à celui d'un bon élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13 % moins cher que s'il est étiqueté A ou B. Quant à la décote que subit une maison énergivore, elle atteint jusqu'à -17 % ! En cause, le levier de négociation que constitue la perspective pour l'acquéreur d'un logement énergivore de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique s'il envisage de le louer. » explique Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents et SeLoger.

Nous l'avons vu, hors des marchés immobiliers tendus où la demande est aussi forte que les biens à vendre sont rares, un DPE médiocre s'accompagne - mécaniquement - d'une décote du prix de vente. Mais l'inverse est-il vrai ? L'étude que nous avons conduite nous apprend qu'en moyenne, la valeur verte - c'est-à-dire la bonification dont profite le prix de vente d'un bien affichant un bon DPE - peut dépasser +10 % dans certaines métropoles. Jugez plutôt, à Montpellier, un appartement étiqueté A/B se vend, en moyenne 16,2 % plus cher qu'un bien classé C/D/E. C'est dans la préfecture de l'Hérault que la valeur verte est la plus importante. Suivent Marseille (+ 14,2 %), Toulouse (+ 13 %), Strasbourg (+ 11,1 %) et Rennes (+ 10,3 %). La bonification s'atténue à Lyon (+ 6,6 %), à Nantes (+ 6,1 %), à Nice (+ 5,6 %) et à Bordeaux (+ 3,8 %) En revanche, Lille et Paris se distinguent par la ténuité de la valorisation que confère un bon DPE à leur parc immobilier. Il est d'ailleurs à noter qu'à Paris, une passoire énergétique (F/G) se vend 1,1 % plus cher qu'un logement classé C, D ou E. En cause, l'appartenance, dans sa grande majorité, de l'immobilier de prestige parisien à la catégorie des logements énergivores.

À l'instar du home-staging, un bon DPE écourte les délais de vente. Notre étude montre qu'en moyenne, vendre une passoire énergétique prend plus de temps (88 jours) que de vendre un logement classé A, B, C, D ou E (82 jours). À la lecture de ces chiffres, il ressort donc qu'un bon DPE permet de profiter d'un gain de temps non négligeable, à savoir 6 jours. C'est d'autant plus appréciable qu'en matière d'immobilier, il est impératif d'éviter qu'une vente ne s'éternise. En effet, plus un bien reste longtemps sur le marché, plus les acquéreurs potentiels sont en droit de suspecter qu'il présente un défaut et/ou qu'il est affiché à un prix trop élevé. Dans tous les cas, ils seront alors tentés de négocier son prix. En effet, la perspective de devoir financer des travaux de rénovation énergétique s'ils veulent pouvoir le louer incitera les acheteurs éventuels à tenter de faire baisser le prix de vente.