Le blog du 53

Qu'est-ce qu'une offre de prêt immobilier ?

Une offre de prêt immobilier est un contrat qui possède une valeur juridique et qui est adressé par un établissement prêteur (banques, courtiers) à un emprunteur qui souhaite bénéficier d'un prêt pour financer l'achat ou la construction d'un bien immobilier. Quel que soit l'organisme de financement auquel vous faite appel, l'offre de prêt immobilier doit obligatoirement indiquer les éléments suivants :

• L'identité du prêteur, de l'emprunteur et de la personne physique ou morale qui se porte caution ;
• L'objet du prêt : construction d'une maison individuelle, achat d'un appartement neuf ou ancien, etc. ;
• La nature du prêt : prêt à taux zéro, prêt à accession sociale, prêt bancaire classique, prêt hypothécaire, prêt à taux variable… ;
• La durée du prêt, qui ne doit pas excéder 25 ans pour les contrats signés à compter du 1er janvier 2022 ;
• Le montant de l'emprunt ;
• Le taux annuel effectif global (TAEG), composé du taux d'intérêt du prêt (rémunération de la banque) et des frais de souscription du crédit immobilier, dont l'ensemble ne peut pas dépasser le taux d'usure ;
• La date de déblocage des fonds ;
• La mention selon laquelle l'emprunteur peut souscrire à l'assurance de son choix ;
• Le tableau d'amortissement du prêt, qui fait apparaître les échéances des mensualités et détaille le capital restant et les intérêts à payer pour chaque mois ;
• Les obligations de l'emprunteur ;
• Les conditions de transfert du prêt à une autre personne le cas échéant.

Comment reçoit-on une offre de prêt immobilier ?

Après l'étude des documents envoyés à votre établissement bancaire dans l'optique de recevoir une offre de prêt immobilier, la banque vous adresse, ainsi qu'à votre caution éventuelle, une offre de prêt par voie postale par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle s'accompagne d'une fiche d'information standardisée aux normes européennes, qui résume les principales modalités de l'emprunt, notamment les conditions de remboursement et le taux d'intérêt associé à votre offre de prêt. Si vous avez reçu plusieurs offres de prêt, la présence de cette fiche vous permet de comparer facilement les différentes propositions.

Quel est le délai pour accepter une offre de prêt immobilier ?

Depuis la loi Scrivener du 10 janvier 1978 relative à l'information et à la protection des consommateurs dans le cadre de certaines opérations de crédit, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours calendaires à compter de la date de réception de l'offre. Si vous recevez par exemple une offre de prêt immobilier le 1^er janvier, vous ne pouvez accepter ou refuser cette offre qu'à partir du 12 janvier. Ce délai de réflexion qui vous est accordé est nécessaire pour étudier attentivement les modalités du prêt, les mensualités de remboursement à payer, ainsi que toutes les obligations qui vous incombent dans le cadre d'un emprunt. Attention toutefois à respecter la durée de validité de l'offre. Pour reprendre cet exemple, vous avez jusqu'au 31 janvier, soit trente jours, pour accepter l'offre et communiquer votre décision à l'établissement prêteur concerné.

Quel est le délai entre l'offre de prêt immobilier et la signature de l'acte définitif ?

Le délai entre la réception de l'offre de prêt et la signature de l'acte définitif chez le notaire ne doit pas s'étendre sur plus de 4 mois. Il est important de souligner qu'une fois l'offre de prêt envoyée par votre banque, cette dernière est tenue de garder les modalités de l'offre inchangées pendant une durée minimale de 30 jours calendaires. En revanche, une fois le délai de validité dépassé, les conditions et les modalités de votre offre peuvent être modifiées. C'est pourquoi il est essentiel que la signature de votre acte de vente, sur lequel figure les conditions de la vente et donc celles qui est associées à votre offre de prêt, intervienne sans trop tarder. 

Qui édite l'offre de prêt immobilier ?

Il appartient à la banque ou à l'organisme créditeur pour lequel vous optez de vous transmettre une offre de prêt immobilier, qu'il doit éditer sous la forme d'un contrat de prêt qui respecte les normes requises. Pour respecter les délais et en garder la preuve juridique, la remise de l'offre de prêt ne peut se faire en mains propres. L'offre doit être rédigée sur un support durable et être envoyée par courrier postal ou de manière dématérialisée (courriel ou plateforme de partage de fichiers). Il est important de rappeler que cette opération n'induit en aucun cas le versement d'une somme de la part de l'emprunteur.

Quelle est la durée de validité d'une offre de prêt immobilier ?

L'offre de prêt immobilier a une durée de validité de 30 jours calendaires (y compris jours chômés ou fériés) à partir de sa réception par l'emprunteur. Durant cette période, la banque a interdiction de modifier les conditions d'octroi du prêt pour respecter les délais de réflexion et d'acceptation du demandeur. Dès le dépassement de cette période, le prêteur peut éditer une nouvelle offre de prêt sans la garantie de conserver les conditions de l'offre initiale. Il est donc important d'avoir ce délai en mémoire pour ne pas être lésé.

Comment signer une offre de prêt immobilier ?

Si vous acceptez l'offre de prêt immobilier, vous devez parapher chaque page de l'offre avec vos initiales, apposer votre signature à l'endroit prévu à cet effet et renseigner la date de signature. Sous peine de caducité de l'offre, il vous est interdit d'y apporter des modifications telles que barrer certaines conditions. En cas d'informations erronées, contactez la banque pour l'édition d'une nouvelle offre correcte. Pour valider votre acceptation, vous envoyez l'offre signée et paraphée à votre banque par courrier postal avec avis de réception.

Peut-on se rétracter après avoir accepté une offre de prêt immobilier ?

Vous pouvez effectivement renoncer à une offre de prêt immobilier déjà acceptée sous certaines conditions, et il existe trois situations qui autorisent l'annulation du contrat une fois ce dernier signé :

• L'expiration du délai de 4 mois suite à l'acceptation de l'offre : après avoir signé, paraphé et envoyé à votre banque l'offre de prêt, celle-ci devient un contrat de prêt que vous devez signer devant le notaire. Après 4 mois, le contrat est caduc.
• L'annulation de la vente ou de la construction d'un bien : puisque l'offre de prêt est éditée par la banque pour une opération immobilière déterminée, si celle-ci n'a pas lieu, le financement ne peut plus être proposé.
• Le refus d'une ligne d'un plan de financement : par exemple, vous avez demandé à bénéficier d'un prêt à taux zéro, or votre situation ne vous permet plus de l'obtenir. Il est possible aussi que vos ressources soient insuffisantes pour constituer l'apport personnel prévu. Si l'un de ces financements représente plus de 10 % du prix total du plan de financement, alors l'ensemble du projet n'est plus viable. Il sera nécessaire d'annuler le contrat de prêt pour trouver d'autres solutions de financement.

Quels sont les documents demandés pour recevoir une offre de prêt immobilier ?

Les documents que vous devez transmettre à votre banque pour recevoir une offre de prêt immobilier lui permettent d'examiner votre solvabilité et de vous proposer une offre de prêt en conséquence. Certaines banques exigent par exemple l'absence de découvert bancaire sur vos derniers relevés. Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %, soit un peu plus du tiers de l'ensemble de vos ressources. Vous devez tout d'abord faire figurer dans votre dossier de prêt immobilier vos documents personnels :

• Votre pièce d'identité (passeport ou carte nationale d'identité) ;
• Un justificatif de domicile de moins de trois mois : facture d'électricité, d'eau ou de gaz, quittance de loyer, attestation d'hébergement à titre gratuit… ;
• Les documents justifiant votre situation familiale si vous empruntez avec votre conjoint (attestation de PACS, acte de mariage ou livret de famille).

Ensuite, la banque exige des documents qui renseignent sur vos ressources et vos charges :

• Les trois derniers relevés de votre compte bancaire ;
• Les trois derniers bulletins de salaire ou les trois derniers bilans comptables si vous exercez une profession commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• Une pièce qui justifie votre apport personnel ;
• Les documents attestant l'existence de crédits en cours ;
• Un justificatif de votre pension ou de votre retraite pour les trois derniers mois si vous êtes concerné ;
• Les avis d'imposition des deux dernières années et la justification de revenus fonciers le cas échéant ;
• Une attestation éventuelle de la caisse d'allocations familiales.

Enfin, vous devez ajouter toutes les pièces relatives à votre projet immobilier comme : 

• Le contrat de réservation pour un achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ;
• La promesse de vente ou le compromis de vente ;
• Le permis de construire pour la rénovation d'un logement ancien et le devis qui s'y rattache ;
• Le contrat de construction d'une maison individuelle ;
• Les éléments d'une demande de prêt à taux zéro en cas de première accession à la propriété.

Qu'est-ce qu'un accord de principe ?

Un accord de principe est un document remis par la banque à une personne souhaitant emprunter de l'argent dans le cadre d'un achat immobilier. Par cet accord, la banque fixe les modalités du prêt qu'elle a potentiellement l'intention d'accorder au futur acquéreur d'un bien. Ce document indique :

• Le montant emprunté ;
• Le taux du crédit immobilier ;
• La durée de l'emprunt ;
• Les garanties relatives au crédit.

Un accord de principe est souvent nécessaire dans le cadre d'un achat immobilier. En effet, ce document atteste de la solvabilité de l'acquéreur potentiel et représente une sécurité pour le vendeur d'un bien. Attention toutefois, car cet accord est, comme son nom l'indique, de principe, c'est-à-dire qu'il n'oblige en aucun cas la banque à finalement accorder un prêt au demandeur. Ainsi, accord de principe et offre de prêt constituent deux choses différentes.

Quand faut-il demander un accord de principe ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, il vous faut passer par un certain nombre d'étapes. Tout d'abord, il est nécessaire de définir votre projet. Quel type de bien voulez-vous acheter ? De quelle superficie ? Dans quel secteur ? Vous devez également déterminer l'apport personnel que vous pouvez fournir et votre capacité de remboursement. Ces questions sont importantes car elles vous permettent de gagner du temps et vous évitent de vous intéresser à des logements que vous n'êtes pas en capacité d'acheter. Une fois que ces questions ont trouvé une réponse, vous pouvez effectuer une demande d'accord de principe, afin de débuter vos recherches et visites en étant sûr de pouvoir vous positionner rapidement en cas de coup de cœur. En effet, c'est lorsque vous aurez trouvé le bien correspondant à vos attentes qu'un accord de principe pourra vous être demandé par le propriétaire actuel. Celui-ci voudra par-là s'assurer que votre offre d'achat est sérieuse et que le processus de vente pourra se poursuivre jusqu'à son terme.

Comment obtenir un accord de principe ?

Pour obtenir un accord de principe, vous pouvez vous rendre vous-même dans une banque ou dans un organisme de prêts. Néanmoins, pour plus de simplicité, vous pouvez également faire appel à un courtier, qui sera en mesure de vous aider pour :  

• Constituer votre dossier de demande d'accord de principe ;
• Négocier des conditions avantageuses avec les banques ;
• Faire jouer la concurrence.

À noter que, si vous choisissez de réaliser vous-même votre demande d'accord de principe, il est fortement conseillé de vous adresser à plusieurs banques différentes. En effet, cela augmentera vos chances d'obtenir satisfaction, et vous pourrez également dénicher des taux intéressants. Lors d'une rencontre avec un conseiller bancaire afin de demander un accord de principe, plusieurs paramètres importants sont discutés :

• Le type de prêt envisagé ;
• Sa durée de remboursement ;
• Le montant des mensualités ;
• Le taux d'intérêt ;
• L'assurance et la garantie du crédit.

Pour vous donner un accord de principe, la banque doit d'abord s'assurer de votre solvabilité. Pour cela, elle vérifie dans un premier temps que vous n'êtes pas dans une situation d'interdit bancaire, et que vous n'êtes pas inscrit au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Ce fichier recense la liste des personnes ayant rencontré, dans les 5 dernières années, des problèmes comme :

• Une utilisation inadaptée du découvert autorisé ;
• Un manquement au paiement d'au moins 2 mensualités consécutives ;
• Une absence de réponse à une mise en demeure de régler les mensualités dues.

Si le demandeur d'un accord de principe fait partie de cette liste, le refus de la banque est généralement inévitable. Afin de pouvoir vérifier votre situation financière et votre capacité de remboursement, la banque a besoin de certains documents, absolument nécessaires pour votre dossier :

• Vos derniers relevés bancaires ;
• Votre dernier avis d'imposition ;
• Vos derniers bulletins de salaire.

Quel est le délai entre l'accord de principe et l'offre de prêt ?

Il n'existe aucune loi régissant le délai entre l'obtention d'un accord de principe et celle d'une offre de prêt. Cela dépend des banques et organismes de crédits et de la charge de travail de ces établissements au moment où vous réalisez votre demande. Après l'obtention d'un accord de principe, la banque doit étudier votre situation de manière beaucoup plus poussée que la première fois. C'est pourquoi l'offre de prêt peut mettre un certain temps à être éditée. En général, le délai de son obtention est de 4 à 6 semaines.

Comment rédiger un accord de principe ?

Chaque banque dispose de son propre modèle-type de lettre d'accord de principe. Cependant, un accord de principe contiendra systématiquement les modalités du prêt envisagé. Type de crédit, durée et taux du prêt, mensualités, garantie et assurance sont donc des éléments indispensables à intégrer à une lettre d'accord de principe. Ceux-ci permettent de fixer les conditions d'emprunt pour lesquelles la banque et le demandeur se sont mis d'accord. Toutefois, la banque peut vous donner un accord de principe tout en émettant des réserves. Cela signifie que son accord ne sera valable que si vous respectez des engagements que vous avez annoncés. Ces réserves apparaitront alors dans l'accord de principe. Par exemple, si vous devez signer un CDI prochainement mais que vous avez besoin d'un accord de principe immédiatement, la banque peut vous l'accorder. Néanmoins, par sa réserve, elle annonce que le prêt vous sera refusé si vous ne signez finalement pas votre contrat de travail. Il peut en être de même dans le cas où l'offre de prêt dépend de la vente de votre bien actuel. Si vous ne parvenez pas à le vendre, la banque ne vous accordera pas de prêt.

Qui donne l'accord de principe ?

Dans le cadre d'une demande d'accord de principe, votre dossier est en général étudié par la banque. Si celle-ci pense que votre profil est sûr et que votre projet est faisable, elle doit tout de même s'assurer une garantie en cas de problèmes de remboursement. Cette garantie peut être l'hypothèque de votre bien, mais aussi l'appel à un organisme spécialisé, appelé caution. Dans ce cas, la banque transmet votre dossier à la caution, qui va également l'analyser puis rendre son avis. À noter que la caution est souvent d'accord avec la banque. Si les deux avis concordent, vous obtiendrez alors un accord de principe. En revanche, si la caution n'est pas d'accord pour vous proposer un prêt, il sera nécessaire d'opter pour un autre type de garantie.

Quelle est la valeur d'un accord de principe ?

Obtenir un accord de principe ne constitue jamais la certitude d'obtenir une offre de prêt par la suite, et ce document n'a aucune valeur juridique. C'est pourquoi l'accord de principe comporte la mention 'sous réserve d'usage'. Il est possible qu'après étude de votre dossier, votre conseiller bancaire pense que celui-ci est solide. Il vous adresse alors un accord de principe. Toutefois, ce n'est pas à lui que revient la décision de vous proposer une offre de prêt définitive. En effet, votre dossier doit d'abord être transmis au service des engagements de la banque, auquel revient la décision finale. Un accord de principe vous informe donc seulement que votre dossier a été étudié par votre conseiller, et que celui-ci est d'accord pour le faire passer à l'étape suivante. C'est ensuite le service des engagements qui prend en charge votre demande et évalue précisément les risques encourus par la banque à vous proposer un prêt. Généralement, le service des engagements vérifie :

• Votre stabilité professionnelle ;
• Votre taux d'endettement, qui doit être inférieur à 35, assurance emprunteur comprise % ;
• La somme vous restant pour vivre après le paiement de vos mensualités ;
• Le montant de votre apport ;
• La bonne tenue de vos comptes bancaires durant les 3 derniers mois.

Une fois ces vérifications effectuées, le service des engagements peut se prononcer sur votre dossier, et est en mesure de vous proposer une offre de prêt. À noter que l'accord de principe peut être utile en cas de conditions suspensives dans le compromis de vente du bien qui vous intéresse. Si l'achat dépend de l'obtention d'une offre de prêt, mais que la banque vous propose des modalités d'emprunt qui diffèrent de l'accord de principe, annuler la vente sans frais même après le délai légal de rétractation suite à la signature du compromis. Enfin, si l'accord de principe n'est pas un contrat et n'engage pas la banque à vous proposer un prêt, il ne vous oblige pas non plus à accepter un crédit de la banque en question. Ainsi, vous pouvez tout à fait obtenir des accords de principe de plusieurs banques différentes et choisir celle dont les conditions sont les plus avantageuses.

Accord de principe et refus de prêt immobilier

Puisque l'accord de principe ne possède pas de valeur juridique, la banque a parfaitement le droit de ne pas vous accorder de prêt malgré son accord de principe. Les raisons de ce refus peuvent être liées à un endettement trop important, à des dépenses jugées excessives ou encore à un apport personnel insuffisant. Dans ce cas, votre seule solution est donc de vous adresser à d'autres banques. Pour éviter ce type de situations, faire appel à un courtier peut être pertinent. Si la banque ne souhaite finalement pas vous proposer d'offre de prêt définitive, elle vous remet une attestation de refus. Conservez bien ce document qui vous servira à prouver que vous n'avez pas obtenu de prêt relatif à votre projet d'achat. En effet, la vente étant conditionnée à l'obtention de ce prêt, un refus de la banque vous protège et vous permet d'annuler la transaction et de récupérer vos éventuels acomptes. Attention toutefois car, pour cela, il est nécessaire d'avoir reçu au moins 2 refus de banques différentes.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE a pour objectif principal d'évaluer la consommation d'énergie et de production des gaz à effet de serre d'un logement. Il permet au potentiel acquéreur ou au potentiel locataire, de pouvoir disposer de données quantifiables concernant l'impact environnemental et des factures de consommation liées à son logement. Grâce à ces données, le futur résident pourra établir des comparaisons sur des aspects de performances énergétiques ou de confort thermique entre les différents biens disponibles sur le marché. Réalisé par un professionnel certifié, le DPE s'intègre dans le DDT (dossier de diagnostic technique) obligatoirement transmis lors de la vente ou de la location du logement. Le DPE est destiné aux résidents de France métropolitaine et s'adresse à tout type de logement résidentiel sauf exceptions. Le document a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre l'année 2018 et juin 2021 sont valables jusqu'à fin 2024 et les DPE réalisés entre l'année 2013 et jusqu'à fin 2017 jusqu'à fin 2022.

Le DPE est-il obligatoire ?

Le DPE est obligatoire lors d'une mise en vente, d'une mise en location ou lors d'une construction de bâtiments, extensions incluses. Le DPE doit obligatoirement être annexé au contrat de vente d'un bien depuis 2006 et au contrat de bail depuis 2007. Toutefois, il existe des exceptions pour lesquelles le DPE n'est pas exigible. Il s'agit des logements ayant vocation à être occupés moins de 4 mois par an ou de certains bâtiments, comme les bâtiments agricoles, bâtiments indépendants, monuments historiques et lieux de cultes. Il est cependant nécessaire de prendre connaissance des caractéristiques requises pour chacune de ces exceptions afin de respecter la réglementation. La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a généralisé l'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières, de vente comme de location, entre particuliers ou non, pour les annonces publiées à compter du 1er janvier 2011. Les annonces doivent inclure le classement du bien au regard de sa performance énergétique. Depuis le 1^er janvier 2022, les annonces immobilières doivent également faire apparaître l'estimation de la facture d'énergie annuelle théorique.

Qui réalise le DPE ?

Le DPE doit être exécuté par un diagnostiqueur professionnel certifié, selon l'arrêté du 8 octobre 2021 qui fixe les modalités pour établir un DPE. Un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site du ministère de la Cohésion sociale et des territoires pour vous aider dans votre recherche. Une fois le DPE effectué, le diagnostiqueur auquel vous avez fait appel doit transmettre les résultats à l'Agence de la transition écologique (Ademe) afin qu'elle vous adresse ensuite un numéro à 13 chiffres, sans lequel votre DPE ne peut être considéré comme valable.

Quel est le contenu du DPE ?

Le DPE doit contenir certaines informations obligatoires pour pouvoir être conforme à la législation :

• Les caractéristiques du logement contenant la liste des équipements (chauffage, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement, ventilation). Chaque catégorie d'équipements doit mentionner leurs conditions d'utilisation et de gestion si celles-ci ont une incidence sur la consommation d'énergie.
• La quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d'équipements, ainsi qu'une estimation du budget annuel lié à cette consommation.
• L'estimation de la quantité d'émissions de gaz à effets de serre selon la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée.
• Les informations liées aux énergies d'origine renouvelable produites par les équipements ainsi que les renseignements sur les conditions d'aération ou de ventilation du logement.
• Le classement du logement selon l'échelle de référence de l'étiquette énergétique. Cette mesure prend en compte la zone climatique et l'altitude rapportée aux caractéristiques du logement (surface, production d'eau, éclairage, etc.).
• Le classement du logement selon l'échelle de référence de l'étiquette climat, qui prend en compte la quantité d'émissions de gaz à effet de serre rapportée aux caractéristiques du logement (surface, production d'eau, éclairage, etc.)
• Les recommandations pour optimiser la performance énergétique du logement incluant une estimation d'efficacité et des coûts hypothétiques.
• La dernière attestation d'entretien de la chaudière.

DPE : quels sont les logements concernés ?

La réalisation du DPE est en principe obligatoire pour tous les logements. Mais il existe des exceptions et le DPE n'est pas impératif pour les logements habités moins de 4 mois par an. D'autres logements ne sont pas soumis au DPE :

• Les bâtiments qui sont des lieux de culte ;
• Les constructions provisoires dont l'existence ne dépasse pas 2 ans ;
• Les annexes d'un logement qui ne dépasse pas 50 mètres carrés ;
• Les monuments historiques.

En revanche, le DPE est requis pour la construction d'un bâtiment pérenne et pour les extensions de bâtiment.

Le DPE vierge : de quoi s'agit-il ?

Toute vente ou mise en location doit inclure la remise du DPE qui constitue une pièce obligatoire depuis 2006 pour la vente et 2007 pour la location. Il existe cependant des exceptions où le DPE ne peut être réalisé, ce qui engendre un DPE blanc, aussi appelé DPE vierge. Le diagnostic ne comporte alors aucune note ni indication sur les consommations énergétiques du logement et sur ses émissions de gaz à effet de serre. Dans ce cas, le futur acquéreur ou locataire n'a aucune visibilité sur ces données. Le DPE vierge n'est autorisé que pour certaines exceptions, comme les bâtiments construits avant 1948 pour lesquels les factures sont égarées ou inexploitables.

Quels sont les trois indicateurs du DPE ?

Le DPE établit une analyse complète des caractéristiques d'un logement destiné à la vente ou à la mise en location. Cependant, on y retrouve trois indicateurs principaux d'évaluation. Il s'agit du type de ventilation (naturelle ou par VMC), du niveau de déperdition thermique (pertes de chaleurs pouvant se produire dans l'habitat) et, enfin, du type de chauffage (gaz, fuel ou électricité).

Quel est le prix d'un DPE ?

Le prix du DPE n'est pas réglementé et varie généralement entre 100 et 250 euros selon plusieurs critères, comme la surface de votre logement et son année de construction. Il convient d'effectuer plusieurs devis pour obtenir le meilleur prix. Le paiement est supporté par le propriétaire vendeur ou le bailleur.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Une fois réalisé, le DPE est valable pendant 10 ans. Cependant, les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2024, et les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 doivent être renouvelés à partir du 31 décembre 2022.

Réforme du DPE

Une nouvelle méthode de calcul et un contenu modifié du DPE sont en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Le calcul du DPE est désormais identique pour tous les logements et se base sur :

• Les caractéristiques physiques du logement ;
• La qualité de l'isolation du logement ;
• La typologie des fenêtres ;
• Le système de chauffage installé ;
• La consommation d'énergie au niveau de l'éclairage ;
• La qualité de la ventilation.

La réforme du DPE apporte d'autres évolutions :

• Il est dorénavant possible de réaliser un seul DPE valable pour tous les propriétaires d'un immeuble dans le cadre d'un logement collectif. Cependant, si un copropriétaire réalise des travaux d'amélioration énergétique dans son logement, il s'avère plus avantageux de choisir un DPE individuel, qui valorise davantage la bonne performance énergétique de l'habitation suite à cette révision ;
• La présentation du diagnostic de performance énergétique a été modifiée pour désormais spécifier des informations additionnelles comme l'indicateur de confort d'été, les recommandations de travaux ou encore les fuites thermiques associées au logement ;
• Les étiquettes énergie présentes sur le DPE doivent maintenant être renseignées selon l'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.
• Contrairement à son prédécesseur, le nouveau DPE est opposable au même titre que les autres diagnostics (électricité, amiante, plomb). Le locataire ou l'acheteur est en droit de refaire un DPE en cas de doute sur celui fourni par le propriétaire, et une compensation peut être exigée en cas de résultats différents.

Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent indiquer l'étiquette énergie, l'étiquette climat, ainsi que l'estimation théorique de la facturation énergétique annuelle du logement.

DPE et annonces immobilières

Les annonces immobilières doivent obligatoirement mentionner certaines indications concernant la consommation énergétique du logement. Cette obligation s'applique aussi bien aux annonces de vente à qu'aux annonces de location. Il existe des différences selon que l'annonce est publiée dans la presse écrite, sur Internet, ou sur la vitrine d'une agence immobilière.

Charges de copropriété : de quoi s'agit-il ?

Les charges de copropriété correspondent à l'ensemble des sommes supportées par tous les copropriétaires d'un immeuble afin de payer les dépenses liées à l'entretien et au bon fonctionnement des parties communes de la copropriété. Ces charges concernent à la fois les espaces intérieurs, comme le hall d'entrée, les couloirs ou encore l'ascenseur, mais aussi les parties extérieures, comme la façade de l'immeuble ou les espaces verts. On distingue deux grandes catégories dans les charges de copropriété : les charges générales, qui entrent dans le budget prévisionnel de la copropriété, et les charges spéciales. Sont considérées comme des charges générales toutes les charges qui assurent le fonctionnement collectif de la copropriété et comme charges spéciales (aussi appelées charges particulières) celles qui ne concernent qu'une partie des copropriétaires et qui n'interviennent que sur des postes de dépense exceptionnels. Le vote et le paiement des charges de copropriété varient selon la nature des dépenses.

Quelles sont les charges de copropriété́ ?

La liste des charges de copropriété diffèrent d'une copropriété à une autre. Le montant des charges de copropriété est plus ou moins important pour les copropriétaires selon la présence et le niveau des équipements, la qualité d'aménagement des parties communes ou encore le nombre de services proposés par la copropriété. C'est d'ailleurs pour cela qu'il est nécessaire de tenir compte des charges de copropriété dans la conception de votre projet immobilier. Les charges de copropriété générales concernent :

• Les honoraires du syndic de copropriété ;
• Les frais liés aux travaux ;
• Les factures d'électricité, de l'eau et du gaz ;
• Le salaire des employés de l'immeuble : gardiennage, ménage, etc. ;
• L'entretien des parties communes : ascenseur, espaces verts, etc. ;
• Les cotisations d'assurances souscrites.

Tandis que les charges spéciales portent sur :

• Les frais liés au chauffage collectif ;
• Les frais liés au fonctionnement de l'ascenseur ;
• Les factures d'eau froide.

Pour chaque copropriété, le montant des charges générales à payer est déterminé dans un budget prévisionnel, voté tous les ans en assemblée générale. Ce budget prévisionnel est calculé selon les différents postes de charges qui sont consommés sur l'année. Il est voté à la majorité simple.

Comment les charges de copropriété sont-elles calculées ?

Le calcul des charges de copropriété dites générales à acquitter par chaque propriétaire s'effectue sur la base du budget prévisionnel et de la quote-part de chaque copropriétaire. Cette quote-part est calculée 'proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises' dans les lots des copropriétaires (article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété). On parle de tantième. La répartition des tantième entre les copropriétaires précisée dans le règlement de copropriété. Il est important de vérifier que l'appel de charges est bien calculé d'après cette répartition. Une estimation du montant de vos charges de copropriété est donc possible avec le calcul suivant : nombre de tantièmes de votre lot / nombre total de tantièmes de la copropriété x budget prévisionnel. Les charges de copropriété non prévues dans le budget prévisionnel sont votées lors de l'assemblée générale.

Qui paie les charges de copropriété ?

Lorsqu'il est mis en location, c'est au propriétaire d'un logement en copropriété et non au locataire de payer les charges de copropriété. 

Comment les charges de copropriété sont-elles réparties ?

Il revient à l'ensemble des copropriétaires de payer les charges de copropriété. Toutefois, si les charges générales sont réparties équitablement entre tous les propriétaires, ce n'est pas le cas des charges spéciales. C'est par exemple le cas des charges liées à l'entretien d'un ascenseur, qui ne peuvent être imputées aux résidents qui habitent au rez-de-chaussée de la même manière qu'à ceux qui habitent au 6e étage. Il revient au syndic de copropriété de faire jouer la concurrence entre les différents prestataires pour faire diminuer le montant des charges de copropriété.

Le paiement des charges de copropriété

Le paiement des charges de copropriété prévues s'opère suite à l'appel de fond initié par le syndic. Ce dernier est tenu d'indiquer le montant des provisions sur l'année et les échéances de paiement attendues. Chaque copropriétaire est ainsi tenu de verser le quart de sa contribution au budget prévisionnel annuel. Dans le cas de dépenses exceptionnelles non prévues dans le budget prévisionnel, c'est l'assemblée générale qui fixe le montant de ces charges additionnelles et des provisions associées, ainsi que la date à laquelle elles doivent être réglées. Dans certains cas, ces dépenses peuvent être financées par le versement de provisions ou de réserves, et un fonds de roulement peut également être instauré pour pallier ces dépenses supplémentaires.

Quand faut-il payer les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont généralement payées le 1^er jour de chaque trimestre. Une échéance différente peut cependant être votée en assemblée générale. Les charges de copropriétés sont donc généralement dues tous les trimestres.

À combien s'élèvent en moyenne les charges de copropriété ?

D'après l'étude de l'observatoire annuel de l'Association des responsables de copropriété (ARC) publiée en 2020, un copropriétaire d'un logement d'une surface de 60 mètres carrés doit en moyenne s'acquitter tous les mois de ses charges de copropriété à hauteur de 255 euros, soit 765 euros par trimestre et 3 060 euros par an. Le poste de dépense le plus important est le chauffage collectif, suivi du gardiennage et de l'entretien de l'immeuble.

Comment mensualiser les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont généralement payées trimestriellement, mais chaque syndic est en droit d'accepter ou de refuser une demande de mensualisation exceptionnelle émanant d'un copropriétaire pour le paiement de ses charges. En effet, il est possible qu'un copropriétaire subisse un changement de situation personnelle comme une perte d'un emploi ou un divorce, qui peut potentiellement entrainer des problèmes de trésorerie. Le copropriétaire doit alors signaler son changement de situation à son syndic de copropriété pour négocier un échelonnement de ses versements mensuels à titre exceptionnel. Une mensualisation des charges de copropriété peut également intervenir dans le cadre d'une échéance différée, notamment pour un paiement qui porte sur des travaux réalisés à titre exceptionnels.

Comment sont votées les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale de copropriétaires, qu'il s'agisse des charges courantes ou des charges spéciales qui, bien que n'entrant pas dans le budget prévisionnel, doivent être votées en AG au coup par coup. Il peut par exemple s'agir d'importants travaux d'entretien, comme un ravalement de façade ou un rafraîchissement des peintures dans les parties communes. Concernant le budget prévisionnel, il doit être voté tous les ans pour les dépenses des 12 mois qui viennent. Le vote doit se tenir 6 mois avant le début de l'exercice comptable. Le budget prévisionnel fait l'objet d'un vote à la majorité simple mais certaines décisions, comme la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation de la loge, peuvent faire l'objet d'un vote à la double majorité (à la majorité des propriétaires pour au moins les 2/3 des voix).

Est-il possible de contester une charge de copropriété ?

Il est possible d'entamer une procédure de contestation des charges de copropriété dans deux situations. La première si un des propriétaires constate une mauvaise évaluation de sa quote-part, dont l'écart à la hausse ou à la baisse correspond à plus du quart du montant de ce qu'elle devrait être. Le copropriétaire peut, dans ce cas, déposer un recours au tribunal afin d'obtenir gain de cause. Le deuxième cas de figure se présente si un des copropriétaires remarque que la quote-part de l'un des autres copropriétaires est moins élevée ou plus élevée de plus d'un quart ce qu'elle devrait être. La démarche à suivre est alors identique, en saisissant le tribunal compétent.

Comment contester une charge de copropriété ?

Si une charge est contestée sans recours devant le juge, le copropriétaire à l'initiative de cette modification doit alors solliciter un vote en assemblée générale et obtenir l'unanimité. Pour tout recours devant les tribunaux et si le recours est considéré comme recevable, le juge peut alors intervenir pour procéder à une nouvelle répartition des charges de copropriété. Si le copropriétaire obtient gain de cause, l'ajustement des charges de copropriété entre en vigueur dès le 1^er jour de l'exercice comptable. Pour que votre démarche soit recevable, vous devez vous assurer de ne pas dépasser le délai de prescription de 5 ans. À défaut, il est toutefois possible d'engager une démarche dans les deux années qui suivent la première vente du lot de copropriété.

Quelle procédure suivre en cas de charges de copropriété impayées ?

Toute copropriété comporte un risque de charges impayées et, si la situation se présente, c'est le syndic de la copropriété qui est chargé de lancer et de mener les procédures nécessaires. Le syndic tente généralement d'engager dans un premier temps un dialogue à l'amiable avec le ou les copropriétaires concernés. L'objectif de cet échange est de déterminer si l'impayé de charges est dû à un retard exceptionnel de paiement. Si aucune solution n'est trouvée suite à ce dialogue initial, le syndicat de copropriété doit envoyer une mise en demeure au copropriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le copropriétaire dispose ensuite d'un délai de 30 jours pour régulariser le paiement des charges de copropriété. Il doit de plus s'acquitter des intérêts de retard et des frais de la mise en demeure opérée par le syndicat. Le syndicat peut, durant ce délai de 30 jours, envoyer une lettre de relance indiquant le dépassement de la date de paiement, et l'entame d'une procédure de recouvrement auprès d'un tribunal. Une fois le délai de 30 jours dépassé, le syndic doit saisir un tribunal judiciaire pour réclamer l'impayé de charges de copropriété. Les sommes due par le copropriétaire doivent impérativement être demandées dans les 5 ans pour éviter toute prescription.